전세 계약, 손해 없이 안전하게 진행하는 체크포인트
계약서 한 장에 수천만 원을 맡겨야 하는 전세, 과연 안전하게 진행하고 계신가요?
등기부등본부터 확정일자, 전세보증보험까지... 사소한 실수 하나가 큰 손실로 이어질 수 있습니다.
지금부터, 손해 없이 전세계약하는 필수 절차를 조목조목 짚어드립니다.
등기부등본과 근저당 확인은 기본 중 기본
전세계약 전 반드시 해야 할 첫 단계는 ‘등기부등본’ 열람입니다. 이 문서에는 해당 부동산의 소유자, 근저당, 가압류 정보가 모두 기재되어 있습니다.
- 소유자와 임대인이 동일한지 확인
- 근저당권이 설정되어 있다면 금액 확인
- 전세보증금 + 기존 채권 합계가 집값을 초과하지 않는지 체크
등기부등본은 계약 당일 최신본으로 재확인하는 것이 안전합니다.
확정일자와 전입신고는 동시에 진행
보증금 보호를 위해선 ‘우선변제권’과 ‘대항력’ 확보가 중요합니다. 이 두 가지는 확정일자와 전입신고를 통해 가능합니다.
- 확정일자: 계약서를 주민센터나 등기소에 등록
- 전입신고: 실제 거주 및 주민등록 이전
두 절차는 입주 직후, 같은 날에 처리하는 것이 가장 안전하며, 이를 통해 경매 상황에서도 보증금 일부를 우선 돌려받을 수 있습니다.
전세보증보험, 고위험 매물엔 필수
임대인이 보증금을 돌려주지 못할 경우, ‘전세보증보험’은 마지막 안전망이 될 수 있습니다. 다음 조건 중 하나라도 해당된다면 가입을 고려해보세요.
- 전세가율이 80% 이상
- 임대인이 다주택자
- 신축 빌라, 오피스텔 전세
주요 기관은 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF) 등이 있으며, 가입 조건은 보증금 규모 및 건물 유형에 따라 달라질 수 있습니다.
임대인 신원과 사기 위험 신호 감별
요즘은 등기부등본보다 더 중요한 게 ‘사람’입니다. 임대인이 법인·대리인·다주택자인 경우 더 주의가 필요합니다. 다음과 같은 경우는 경계하세요.
- 계약을 재촉하거나 당일 계약을 요구
- 임대인의 신분 확인을 회피
- 허위 매물로 유인 후 다른 매물 소개
- 매매가와 전세금이 거의 동일한 경우
이런 경우 반드시 제3자(법률구조공단, 공인중개사협회 등)의 자문을 받는 것이 좋습니다.
계약서 작성 시 반드시 포함해야 할 특약사항
표준계약서만으로는 전세보증금을 완벽하게 보호하기 어렵습니다. 아래 특약을 계약서에 명확히 기재해 두어야 분쟁을 줄일 수 있습니다.
- 계약 기간 중 근저당 설정 금지
- 전세보증보험 미가입 시 계약 해제 가능
- 임대인 체납 발생 시 임차인 통보 의무
- 보증금 반환일 및 지급 기한 명시
- 시설물 수리 책임 및 관리비 부담 주체 기재
구두 약속은 효력이 없으며, 서면 계약서에 명시해야만 법적으로 보호받을 수 있습니다.
한눈에 보는 전세계약 유의사항 요약
| 구분 | 확인사항 |
|---|---|
| 등기부등본 | 소유자 확인, 근저당/가압류 유무 |
| 전세가율 | 시세 대비 70% 초과 시 주의 |
| 전입신고 | 입주 즉시 신고, 주민등록 유지 |
| 확정일자 | 동 주민센터나 인터넷 등기소 발급 |
| 보증보험 | 깡통전세 의심 시 필수 가입 고려 |
| 계약서 특약 | 근저당 금지, 반환일 명시 등 서면 기재 |
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 확정일자 없이 전입신고만 해도 보증금 보호가 되나요?
보호는 일부 가능하지만, 우선변제권 확보를 위해선 확정일자도 필수입니다.
Q2. 전세보증보험은 임의 가입인가요?
의무는 아니지만 고위험 전세라면 가입하는 것이 안전합니다.
Q3. 계약서 특약은 말로 해도 되나요?
아닙니다. 반드시 문서에 명시해야 법적 효력이 발생합니다.
Q4. 전입신고 후 며칠 내 확정일자 받아야 하나요?
가능한 빨리, 늦어도 입주 직후에 동시에 진행하는 것이 좋습니다.
Q5. 임대인이 법인인 경우 위험한가요?
법인 소유 부동산은 책임 소재가 불분명할 수 있어 더 꼼꼼한 확인이 필요합니다.
결론 및 체크포인트
전세계약은 단순한 부동산 거래가 아닌 '금융 거래'입니다. 계약 전 등기부등본, 확정일자, 보증보험, 특약까지 꼼꼼히 점검하고, 조건에 따라 위험요소를 사전에 차단하는 것이 가장 현명한 방법입니다.
상황에 따라 개별 조건이 다를 수 있으며, 부동산 전문가의 조언과 공적 시스템 활용도 병행하시는 것이 좋습니다.
댓글